Warszawski rynek hotelowy nie zwalnia. Z najnowszego raportu HVS wynika, że do początku 2029 roku w stolicy ma przybyć około 1150 nowych pokoi hotelowych w projektach, które znajdują się już w potwierdzonym pipeline. To jednak nie musi być koniec inwestycji. Na wcześniejszym etapie przygotowań pozostają kolejne przedsięwzięcia, w tym wyjątkowo duży projekt przebudowy Fortu Szczęśliwice na kompleks hotelowo-kongresowy z ponad 1000 pokojami.
Dla rynku MICE oznacza to nie tylko większą bazę noclegową. Nowe inwestycje mogą zwiększyć możliwości organizacji konferencji, kongresów i wydarzeń biznesowych, wprowadzić do Warszawy kolejne międzynarodowe marki oraz rozszerzyć mapę lokalizacji wykorzystywanych przez organizatorów spotkań.
Warszawa ma już ponad 22 tys. pokoi, ale rynek nadal rośnie
Według HVS pod koniec 2025 roku Warszawa dysponowała około 22,4 tys. pokoi w około 160 hotelach. W ciągu ostatniej dekady baza hotelowa miasta zwiększyła się bardzo wyraźnie, ale jednocześnie rosła liczba gości, noclegów oraz wydarzeń biznesowych i stowarzyszeniowych.
To ważny kontekst dla planowanych inwestycji. Około 1150 nowych pokoi oznacza wzrost obecnej podaży o mniej więcej 5%. Nie jest to więc skok, który nagle zmieni strukturę rynku, lecz kolejny etap systematycznego zwiększania możliwości noclegowych miasta.
Z punktu widzenia organizatorów wydarzeń istotne jest również to, że nowe hotele powstają w różnych częściach stolicy. Dzięki temu zwiększa się nie tylko liczba miejsc noclegowych, ale również wybór lokalizacji dostępnych dla uczestników konferencji i spotkań.
Już dziś osoby planujące wydarzenie mogą korzystać z bardzo szerokiej oferty sal konferencyjnych w Warszawie, a kolejne inwestycje hotelowe będą tę bazę stopniowo uzupełniać.
Siedem projektów i około 1150 nowych pokoi
Potwierdzony pipeline przedstawiony przez HVS obejmuje kilka inwestycji różniących się skalą, lokalizacją i charakterem.
Do najważniejszych należą:
| Hotel / inwestycja | Liczba pokoi | Planowany termin |
|---|---|---|
| NDI Smolna | ok. 52 | 2026 |
| AC Hotel Warsaw Port Praski | 113 | 2026 |
| Canopy by Hilton Warsaw | 169 | 2027 |
| Staycity Warsaw | 268 | 2027 |
| Holiday Inn Express Warsaw Sobieskiego | 364 | 2028 |
| Tribute Portfolio Warsaw Jerozolimskie | 103 | 2028 |
| Motto by Hilton Warsaw Nowy Świat | 78 | 2029 |
Łącznie inwestycje te oznaczają około 1150 dodatkowych pokoi.
Szczególnie interesujące jest to, że Warszawa nie otrzyma wyłącznie kolejnych hoteli podobnych do już istniejących. Na rynek wchodzą również marki, które dopiero budują swoją obecność w Polsce, a nowe projekty reprezentują zarówno segmenty lifestyle, aparthotelowe, jak i bardziej klasyczne hotele biznesowe.
AC Hotel Warsaw Port Praski może wzmocnić prawobrzeżny rynek spotkań
Jednym z ciekawszych projektów z perspektywy branży konferencyjnej jest AC Hotel Warsaw Port Praski.
Hotel powstaje na terenie rozwijającego się Portu Praskiego i zaoferuje 113 pokoi i apartamentów. Ważniejsze z punktu widzenia rynku MICE jest jednak to, że obiekt będzie dysponował własnym zapleczem eventowym.
Planowana przestrzeń obejmuje dużą salę o powierzchni około 209 m², pozwalającą obsłużyć wydarzenia dla blisko 150 osób, a także mniejsze sale przeznaczone na spotkania biznesowe i sesje breakoutowe.
To przykład zmian zachodzących w warszawskim hotelarstwie. Nowy hotel nie ma być wyłącznie miejscem noclegowym. Ma jednocześnie pełnić funkcję przestrzeni konferencyjnej, gastronomicznej i networkingowej.
Rozwój Portu Praskiego może ponadto zwiększyć znaczenie prawego brzegu Wisły jako lokalizacji dla wydarzeń firmowych.
Canopy by Hilton wprowadzi do Warszawy kolejną markę lifestyle
Kolejnym ważnym projektem jest Canopy by Hilton Warsaw, powstający przy ul. Wilczej 52.
Hotel będzie pierwszym obiektem marki Canopy by Hilton w Polsce i ma zaoferować około 169 pokoi i apartamentów. Jego atutem będzie przede wszystkim centralna lokalizacja, w niewielkiej odległości od głównych obszarów biznesowych Warszawy.
W obiekcie zaplanowano także kilka konceptów gastronomicznych i przestrzenie pozwalające na organizowanie spotkań.
Z punktu widzenia MICE ma to duże znaczenie. Organizatorzy coraz częściej szukają nie tylko dużych centrów konferencyjnych, ale również bardziej kameralnych obiektów pozwalających połączyć nocleg, spotkanie biznesowe, networking i gastronomię w jednej lokalizacji.
Staycity zwiększy segment aparthotelowy
Istotną inwestycją będzie także Staycity Warsaw, który ma zaoferować około 268 jednostek.
Obiekt powstaje przy ul. Grójeckiej i będzie pierwszą inwestycją tej marki w Polsce. Model aparthotelowy może być szczególnie interesujący dla osób przyjeżdżających do Warszawy na dłuższe wydarzenia, kilkudniowe szkolenia, kongresy lub projekty biznesowe.
W przypadku uczestników dużych konferencji coraz większe znaczenie ma bowiem różnorodność bazy noclegowej. Nie każdy gość oczekuje tradycyjnego pokoju hotelowego. Część klientów biznesowych wybiera obiekty oferujące większą niezależność i możliwość dłuższego pobytu.
Największy projekt w potwierdzonym pipeline
Pod względem liczby pokoi wyróżnia się Holiday Inn Express Warsaw Sobieskiego.
Według HVS hotel ma zaoferować około 364 pokoje, co oznacza, że będzie odpowiadał za prawie jedną trzecią całej nowej podaży objętej obecnym pipeline.
Tak duży hotel może mieć szczególne znaczenie dla obsługi większych grup biznesowych. Przy kongresach i konferencjach liczba pokoi dostępnych w jednym obiekcie lub w niewielkiej odległości od miejsca wydarzenia często staje się jednym z kluczowych elementów wyboru miasta.
Im większa baza noclegowa, tym łatwiej również organizatorom negocjować bloki pokojowe dla uczestników.
Kolejne marki przy Alejach Jerozolimskich i Nowym Świecie
W następnych latach do warszawskiego rynku mają dołączyć także Tribute Portfolio Warsaw Jerozolimskie oraz Motto by Hilton Warsaw Nowy Świat.
Pierwszy z obiektów ma zaoferować około 103 pokoje, natomiast Motto by Hilton około 78.
Nie są to największe inwestycje w zestawieniu, ale ich znaczenie polega również na rozszerzeniu oferty markowych hoteli w centralnych lokalizacjach Warszawy.
Coraz bardziej zróżnicowana baza hotelowa może działać na korzyść rynku spotkań, ponieważ pozwala dopasować zakwaterowanie do różnych grup uczestników — od klientów korporacyjnych oczekujących wysokiego standardu po osoby poszukujące bardziej nowoczesnych i lifestyle'owych obiektów.
1150 pokoi to nie koniec. Największa inwestycja może dopiero nadejść
Najciekawszy projekt nie znajduje się jednak jeszcze w potwierdzonym pipeline.
HVS zwraca uwagę na planowaną przez Arche przebudowę Fortu Szczęśliwice. Inwestycja pozostaje na wcześniejszym etapie, ale jej skala może być bezprecedensowa jak na warszawski rynek.
Według dostępnych zapowiedzi na około 10-hektarowym terenie miałby powstać duży kompleks hotelowo-kongresowy z ponad 1000 pokojami.
Już sama liczba miejsc noclegowych pokazuje skalę przedsięwzięcia. Jeden projekt mógłby dostarczyć niemal tyle pokoi, ile wszystkie siedem inwestycji znajdujących się obecnie w potwierdzonym pipeline razem wzięte.
Jeszcze większe znaczenie może mieć jednak część kongresowa.
Jeżeli powstanie obiekt pozwalający organizować wydarzenia dla kilku tysięcy uczestników, Warszawa otrzymałaby zupełnie nowy element infrastruktury MICE.
Fort Szczęśliwice może zmienić pozycję Warszawy na rynku kongresowym
W przypadku dużych międzynarodowych kongresów sama atrakcyjność miasta nie wystarcza. Organizatorzy analizują również dostępność lotniczą, bazę noclegową, transport miejski i przede wszystkim możliwość zgromadzenia dużej liczby uczestników w jednym miejscu.
Właśnie dlatego projekt Fortu Szczęśliwice warto uważnie obserwować.
Połączenie ponad 1000 pokoi z rozbudowanym centrum kongresowym mogłoby pozwolić na obsługę wydarzeń, których organizacja w klasycznym hotelu konferencyjnym byłaby trudna lub niemożliwa.
Na razie nie ma jednak wystarczająco szczegółowych informacji dotyczących powierzchni sal, maksymalnej liczby uczestników czy układu części konferencyjnej. Dopiero publikacja takich danych pozwoli rzeczywiście ocenić potencjał projektu.
Nowe hotele mogą zwiększyć konkurencję na rynku konferencyjnym
Rozbudowa bazy hotelowej oznacza również większą konkurencję.
Hotele rywalizujące o klientów biznesowych coraz częściej nie mogą ograniczać swojej oferty do pokoju, restauracji i jednej klasycznej sali konferencyjnej. Organizatorzy oczekują elastycznych przestrzeni, dobrego nagłośnienia, szybkiego internetu, profesjonalnej obsługi technicznej i możliwości organizowania różnych części wydarzenia w obrębie jednego obiektu.
Rosnąca liczba inwestycji może więc skłonić istniejące hotele do modernizacji zaplecza konferencyjnego.
To dobra wiadomość z punktu widzenia firm oraz organizatorów, którzy poszukują sal konferencyjnych w Warszawie. Większa konkurencja oznacza nie tylko więcej obiektów, ale również presję na podnoszenie jakości usług.
Znaczenie nowych hoteli wykracza poza samą liczbę pokoi
Najprostszym sposobem opisania zmian zachodzących w Warszawie byłoby stwierdzenie, że stolica otrzyma kolejne 1150 pokoi.
To jednak tylko część historii.
Nowe inwestycje oznaczają również:
- większe możliwości noclegowe dla uczestników kongresów,
- nowe sale konferencyjne i przestrzenie eventowe,
- wejście kolejnych międzynarodowych marek,
- rozwój nowych lokalizacji biznesowych,
- większą konkurencję pomiędzy hotelami,
- łatwiejszą obsługę dużych grup,
- rozwój oferty dla wydarzeń kilkudniowych.
Ma to szczególne znaczenie w mieście, które już dziś jest jednym z najważniejszych ośrodków spotkań biznesowych w Polsce.
Warszawski rynek MICE będzie potrzebował coraz większej infrastruktury
Rozbudowa hoteli nie odbywa się w oderwaniu od zmian popytowych. Warszawa przyciąga więcej turystów, klientów biznesowych i uczestników wydarzeń międzynarodowych, a liczba noclegów znajduje się wyraźnie powyżej poziomu sprzed pandemii.
Dodatkowe 1150 pokoi powinno więc raczej stopniowo zwiększać możliwości miasta niż powodować gwałtowne przeobrażenie rynku.
Znacznie większą zmianę może przynieść realizacja kolejnych projektów, które na razie znajdują się poza potwierdzonym pipeline.
W tej grupie Fort Szczęśliwice zdecydowanie wyróżnia się skalą.
Jeżeli zapowiedzi dotyczące ponad 1000 pokoi i dużego centrum kongresowego zostaną przełożone na konkretną inwestycję, Warszawa może otrzymać jeden z najważniejszych nowych obiektów MICE w Polsce.
Dlatego informacja o 1150 nowych pokojach do 2029 roku jest ważna, ale jeszcze ciekawsze może być to, co wydarzy się później.
